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拿什么为房屋按揭贷款的灾民解套?

发布时间:2010年07月02日 15:29 | 进入复兴论坛 | 来源:CCTV.com

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  汶川大地震中毁损的房屋按揭贷款,究竟应不应该继续偿还?如果答案是肯定的,那么究竟应该如何偿还?……诸如此类的问题,已然成为灾后重建中首当其冲需要回答的问题。5月16日,中国人民银行副行长苏宁向《证券时报》表示,央行对于地震震毁房屋的按揭贷款问题非常重视,目前正在积极采取办法,并与有关方面协商,准备拿出一个既能够保护商业银行利益同时又能保护广大人民群众的利益的解决方案。

  从法律的角度来考量,这是一个比较复杂的问题,需要将这种债权债务关系面临的各种情况分门别类,予以模型化。对于个人按揭贷款的债务人来说,无非有两种情况:一种是债务人在地震中死亡,另一种是债务人依然存活。对于前一种情况,债务人死亡而又无债务继承人的情况下,该债权债务关系自然就可以被解除,在银行方面只能形成呆账坏账予以核销了事。因此我们需要讨论的,主要是债务人或者其继承人依然存活的情况。

  在债务人或者其继承人依然存活的情况下,汶川地震造成的房屋毁损不外乎面临两种情况:第一种,按揭贷款协议已签,但尚未交付使用,房屋本身在地震中毁损;第二种即按揭贷款协议签订,房屋交付使用并在地震中毁损。

  就前一种情况来说,因为房屋尚未交付使用,造成的损失以及偿还按揭贷款的责任只能由开发商来承担。如果办理房贷时有房贷强制险,那么开发商遭受的损失以及按揭贷款责任可以由开发商向保险公司索赔。如果保险赔偿还不足以使开发商承担此损失及责任,则其可以申请破产。此时,银行方面即可作为债权人介入,参与破产财产的分配。当然,参与破产财产分配还不能防止产生呆账坏账,那么在这种情况下,银行方面即可通过核销来消除呆账坏账。

  事实上,前文所述情况在灾区并不普遍,大量的灾民个人住房按揭困境都属于第二种情况。对于这种情况而言,我们可能下意识地会想到通过房贷强制险解决这个问题。但是,这个建议基本上不具有可操作性。根据1998年5月15日实施的《个人住房贷款管理办法》第25条规定,“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。”此外,第26条还规定,“抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损,由借款人负全部责任。”这两条法规确定了房贷强制险。但是在实际操作中,房贷强制险的实施并不是很严格,尤其是2006年7月份之后,银行方面不再以房贷强制险作为申请个人房贷的必要条件,即不论有无房贷强制险均可申请购房按揭贷款。

  显然,在无法通过保险索赔解决问题的情况下,个人按揭贷款的债权债务关系显然还存在,从商业银行的利益来说,这种债权债务关系不大可能一风吹。这就形成一种状况,房屋毁损甚至被完全破坏,但债权债务关系没有被破坏,灾民可能不光要思忖为新的住房贷款,还得背负起毁损房屋的巨额债务。从债务人的角度考量,这既不现实,亦不具有可行性。那么,问题究竟应该如何解决?

  或许我们可以参照一下台湾地区921大地震之后的相关经验。在台湾地区发生921大地震后,同样面临着这个问题。非常可贵的一点是在灾后重建过程中,有大量的NGO组织组成法律援助团,代表灾民与银行、与政府进行谈判,尽最大限度地从法律角度为灾民争取权益。与此同时,政府方面也积极地对商业银行的利益和灾民利益做了尽可能全面的考量。各方博弈的最终结果,则是政府方面在五年内免除台湾各商业银行的营业税,而商业银行则将个人住房按揭贷款的本息还款期限一律推迟五年,同时用被免除的营业税额来平抑呆账、坏账。如果此举还不足以使灾民重建家园,那么还有个人破产制度,可以完全使灾民从巨额债务中脱出身来。这种“三管齐下”的政策组合,极大地缓解了灾民的还款压力,同时也确保金融系统的整体稳定。

  台湾经验对于大陆地区究竟有多少借鉴意义?大陆地区不大可可能有那么多的NGO来为灾民提供法律服务,也不大可能免除商业银行本来就微乎其微的营业税,更没有建立个人破产制度。但是,我们务必看清“三管齐下”政策组合的实质,是社会各界包括民间、政府、个人的共同参与。那么,作为一种替代,笔者愚见以为,大陆地区走出此法律困境也可以从民间、政府等方面来共同努力:其一,在依靠现有各级司法行政部门法律援助机构的基础上,允许和鼓励律师组成相应的NGO机构,站在保护灾民权益的立场上,代表灾民集体与政府和商业银行进行谈判,尽可能争取相应的优惠政策;其二,从政府方面来说,尽管没有必要照抄台湾免除营业税的模式,但也可以出台其他优惠政策,通过特许、特批、补偿等方式,允许商业银行核销一定数额的呆账坏账;其三,利用汶川大地震的契机,全面建立中国的个人破产制度,使得灾民可以申请个人破产,在申请获准并对个人资产进行清算后,而豁免剩余的巨额个人按揭贷款。

  地震造成的物资毁损已经结束,但地震带来的其他问题,却正在越来越多地呈现出来。在一定程度上,这些问题解决的好坏与否,已经成为灾后重建关键与否的决定性因素。面对大困境,我们需要大勇气,更需要大智慧,能否妥善解决个人按揭房贷面临的困境,已经成为检验我们灾后重建勇气和智慧的试金石。