上市拍卖：农村土地流转的新思路

三农 辽宁日报 2014年11月26日 09:41 A-A+
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　　11月13日，在海城市农村产权秋季交易会上，牛庄镇西头村一块1517.7亩集中连片的水田引起了三个竞价方的激烈争夺，起拍价114万元的标的，最终以122万元成交。

　　以上市拍卖的模式，推动农村土地经营权成规模、有规范地流转，这在辽宁省是一个创举。今年4月，海城市组建了东北首家农村综合产权交易中心，采取公开拍卖的形式交易土地经营权，前后共举办了三次拍卖会，19宗交易成交金额达到1355.05万元，流转土地1.81万亩，与起拍价相比增值94.6万元。

　　海城的实践具有样板意义。

　　适合农地的大宗流转

　　在感王镇于官村党支部书记李永亮看来，将村民的耕地集中起来到交易中心拍卖，是一种全新方式。今年春耕前，于官村90%的村民有流转土地意愿。但上千亩土地集中流转，别说合适的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地谈条件讲价格，也能把想租地经营的投资者吓跑了。

　　李永亮和村民们商量后，决定由村里出面，将土地集中起来，村民协商出一个统一的流转条件后，拿到海城市农村综合产权交易中心拍卖。于官村先把那些不参加流转的村民土地用其他的好地调换过来，集中了2480亩旱田到产权交易中心进行上市交易。经过地块公示、资格审核、确定底价等程序，在海城市4月份的首次农村产权交易会上，2480亩旱田最终以198.4万元的价格成交，每亩土地的流转价格从700元底价提高到800元，远远高于当地普遍的600元至650元的价格。

　　在李永亮看来，拍卖整个过程看似复杂繁琐，但交易程序规范，流转双方的利益都获得了保障。那么，这种保障是如何实现的呢？

　　规范的交易带来双赢

　　在海城，不仅土地转出方愿意到交易中心拍卖，流入方也愿意到交易中心去竞价。记者通过调查发现，农民之所以青睐拍卖土地经营权搞流转，因为流转前期的基础性准备工作交易中心都给代劳，即便流转双方之前不相识、不见面，也能够达成交易意愿。这是一种“背对背”的交易，交易过程公开规范透明，省去了诸多麻烦，也更能体现市场的主导性，双方都能获得最大收益。

　　海城市农村产权交易中心主任潘本涛告诉记者，交易程序中对交易双方进行交易审核是关键一环，海城市成立专门机构，对竞价人进行资格审查和生产项目备案，对转出方土地进行权属确定，消除彼此顾虑，既对双方负责，又对双方制约。同时，他们还要对农业生产项目把关，防止流入方改变土地的农业用途，并对提高土地规模化、集约化水平提出要求。

　　由于拍卖是公开竞价，成交时难免出现溢价，海城的三次拍卖有10宗实现了溢价交易。于官村流转的2480亩土地，拍卖底价为178.4万元，实际成交价为198.4万元，溢价20万元。经协商，溢价部分30%留在村集体，70%用于村民分红。西头村计划利用拍卖中的溢价款把村路修修，再雇人清运垃圾，给村民做点实事。

　　在秋季拍卖会上达成两笔交易的王宝仁对拍卖更认可，“进入市场交易对咱们来说是个保障，不仅交易过程公开透明，交易手续也规范，对双方都具有法律约束力。虽然成交价格比市场价高一些，但签订合同后，每年都是这个价，杜绝了和农户私下签约时常出现的看你有收益就提价的现象。再说，咱想流转面积较大的地块，一家一户谈根本耗不起，通过拍卖，省时、省心、省力”。

　　省农委副主任高伟认为，以拍卖形式促进土地流转，改革创新的力度很大，在以土地为主的农村资产管理上，体现了公平公正公开，防止了暗箱操作给农民和农村造成损失，实现了农村资产增值最大化。

　　促进了集约化经营

　　而在省农村经济管理总站副站长孙军看来，拍卖极大地促进了土地规模化流转和集约化经营。

　　“竞价拍卖要求上市交易的土地尽量集中连片，需要村委会组织、调整土地，有的地方甚至进行整理，形成规模优势，以吸引实力强的经营主体。”海城市最大的一笔上市交易也印证了孙军的分析。

　　今年4月，温香、望台、中小三个镇的8个村子联合起来，调整出3500亩水田，作为一个标的组团拍卖，成交价格达到227.5万元，成为海城市规模最大、金额最高的一笔土地承包经营权拍卖交易。

　　上市流转的土地成规模，正好满足了农业大户、农民合作社、农事企业等新型农业经营主体的生产需求，从而也加快了新型农业经营主体的培育进程，推动了社会资本投资农业进行集约化经营。拍得3500亩水田的海城丰沃农机合作社，利用原来就具备的农机具资源进行水稻全程机械化种植，按照水稻成熟期不同，分段种植，错时收获，提高了土地的产出率，今年水稻平均亩产达到700多公斤。

　　而拍卖交易成功后，产权交易中心发放的土地流转经营权证，流入方认为最有用。于官村土地流入方张铁华用土地流转经营权证，将流转的土地承包经营权进行了质押，从金融部门贷了80万元用于增加企业的流动资金。经营权证不仅增加了流转土地的稳定性，也成为向金融机构贷款的进门证。

　　对此，潘本涛又进一步解释，如果银行形成不良债务，也可以通过交易中心处置抵押的农村产权，消除银行无法处置农村产权的顾虑。